Förändringen innebär inte bara fler noter och nyckeltal – det ställer helt nya krav på hur ekonomin dokumenteras, kommuniceras och planeras. Här förklarar vi vad som gäller, varför det sker och hur din bostadsrättsförening bör förbereda sig inför K3.
Varför måste bostadsrättsföreningar byta till K3?
Bakgrunden är Bokföringsnämndens beslut att modernisera redovisningen i bostadsrättsföreningar. K3 ger en mer rättvisande bild av ekonomin, särskilt när det gäller underhåll och större investeringar.
Från och med räkenskapsåret som inleds efter 31 december 2025 måste därför alla bostadsrättsföreningar – oavsett storlek – tillämpa K3-regelverket. Det finns inga undantag.
K2 vs K3 – vad är skillnaden?
Vad innebär K3 för en bostadsrättsförening?
Att tillämpa K3 innebär en hel del praktiska förändringar för föreningens styrelse och ekonomiska förvaltare:
1. Komponentavskrivning blir obligatorisk
Istället för att skriva av hela byggnaden som en post, måste den delas upp i betydande komponenter – t.ex. tak, stammar, fasad och fönster – med egna avskrivningstider.
Exempel: Taket kan skrivas av på 40 år, medan fönstren skrivs av på 30 år och stommen på upp till 120 år. Detta speglar den verkliga livslängden och gör det lättare att planera underhåll och investeringar.
2. Underhållsplanen blir central
Underhållsplanen är inte längre bara ett internt verktyg – den blir en del av den finansiella rapporteringen. Planen måste vara uppdaterad och realistisk, med tidpunkter och kostnader för kommande åtgärder.
3. Förändrad resultatrapportering
Eftersom större investeringar kan aktiveras istället för att kostnadsföras direkt, kan föreningens resultat se ”bättre” eller mer ojämnt ut jämfört med tidigare år. Det är viktigt att kunna förklara dessa skillnader för medlemmarna.
4. Mer omfattande årsredovisning
Under K3 tillkommer fler upplysningskrav: kassaflödesanalys, fler noter, värderingsprinciper och förklaringar av förändringar i eget kapital. Det kräver mer arbete – men ger också en tydligare bild för både medlemmar och potentiella köpare.
Vad behöver styrelsen göra nu?
Att vänta till 2026 är ingen bra idé. Övergången till K3 kräver planering och förberedelser i god tid. Vi rekommenderar att din förening:
- Gör en nulägesanalys – Har ni ett uppdaterat anläggningsregister och underhållsplan?
- Börjar arbetet med komponentindelning – Tillsammans med ekonomisk förvaltare eller extern rådgivare.
- Sätter en tidsplan för övergången – Målet är att vara klar inför årsredovisningen 2026.
- Informerar medlemmarna – Förändringarna kommer märkas i siffrorna, men speglar ekonomin mer korrekt.
- Utbildar styrelsen – K3 kräver mer kunskap och dokumentation. En uppdaterad styrelse är en tryggare styrelse.
Exempel: Komponentindelning enligt K3
Vid övergången till K3 ska byggnaden delas upp i komponenter med olika nyttjandeperioder och redovisningsvärden.
Här är några vanliga komponenter i flerbostadshus och deras uppskattade livslängd enligt FAR:s vägledning:
Varje komponent skrivs sedan av individuellt, baserat på kvarvarande livslängd. Detta kräver ett uppdaterat anläggningsregister, samverkan mellan styrelse och förvaltare, samt professionell bedömning av tekniskt skick.
Läs mer i vår artikel Ny vägledning för BRF: Så gör du komponentindelning vid övergång från K2 till K3
Vem omfattas av kravet?
Alla bostadsrättsföreningar omfattas – oavsett storlek, ålder eller omsättning. Även vissa fastighetsbolag måste gå över till K3, t.ex. om:
- Byggnader står för >75 % av nettoomsättningen
- Det finns väsentliga uppskjutna skatteskulder
- Det rör sig om utländska filialer
Men för bostadsrättsföreningar finns alltså inga undantag. K3 blir tvingande från 2026.
Så kan Revea hjälpa din förening
På Revea har vi lång erfarenhet av ekonomisk förvaltning och redovisning för bostadsrättsföreningar – och vi är redo att hjälpa dig genom hela övergången till K3:
- Genomgång av anläggningsregister
- Komponentindelning och avskrivningsplan
- Uppdaterad underhållsplan
- Rådgivning kring presentation av årsredovisningen
- Medlemsinformation & kommunikation
Vi hjälper dig att ta rätt steg – i rätt ordning – så att övergången blir både trygg, effektiv och framtidssäkrad.
Vill du ha hjälp att gå över till K3?
Kontakta oss så bokar vi in en genomgång av din förenings förutsättningar.









